作者 林乐 2002.06.09

　　近年来每逢发生规模稍大的地震后，便有房屋出现梁柱箍筋迸开 、主筋挫屈、混凝土爆裂崩落，甚至梁柱扭曲、大楼倾斜的现象而成 为危楼。这些房屋都是购屋者的重大财产，如今出现了重大瑕疵，与 当时出卖房屋的建商要求赔偿时，也有建商说此为天灾所造成而不愿 负责，使得消费者的权益无法获得保障。故本文试从法规面来探讨受 灾户要如何维护自己民事方面的权利。

　　在上述双方的房屋买卖契约内，一般会规定结构体保固若干年， 保固系指无偿维修，若符合保固的条件，则当先依契约处理，若不符 合保固条件时或契约未载明时，则依法律来给消费者保障。

　　房屋买卖属民法债篇规范，建商须对其卖出之物负瑕疵担保责任 ，但其有法律时效上的规定，购屋者因物有瑕疵，而得解除契约或请 求减少价金者，其解除权或请求权，于为通知后六个月间不行使，或 自物之交付时起经过五年而消灭。依此条文，如果建商主张交屋已经 超过五年，难道消费者就无法获得保障？

　　法律之前，人人平等，所以此时消费者应可主张民法第 360 条 规定：买卖之物，缺少出卖人（即建商）所保证之品质者，买受人得 不解除契约或请求减少价金，而请求不履行之损害赔偿。在此须先探 讨何谓「出卖人所保证之品质」，方有可能请求到赔偿。

　　在一般人的认知里，建商卖给消费者一个安全无虞的房屋，本就 是天经地义的事，其实就算不特别保证，也是必须要具备的。「保证 之品质」现参照民法之规定：依法律行为之性质或当事人之意思不能 定其品质时，债务人（即建商）应给以中等品质之物。现若以政府对 建筑物之法规规定，作为「中等品质」之要求，则民国六十三年内政 部所颁定之建筑技术规则已有地震力之正式规定，任何一地区的建筑 物若依此规则设计及施工，应皆可承受震度五级或六级以上的地震而 安全无虞（视所在分区而异），故灾区未达规定震度时不应视为天灾 ，而须负债务不履行之责。

　　而债务不履行又可根据是否可归责于债务人而使求偿方式互异。 若交屋时建商即知结构有问题，则因可归责于债务人之事由，致为不 完全给付者（即结构部分），购屋者得请求赔偿损害。

　　值得注意的另一点是此请求权的时效问题，因以不能之给付为标 的而无效者，损害赔偿请求权，因二年间不行使而消灭。所以受灾户 必须在此期限内提出，否则将使自己的权益受损。

　　若建商无故意或过失之情节，则因不可归责于债务人之事由，债 务人对第三人有损害赔偿请求权者，债权人得向债务人请求让与其损 害赔偿请求权。一般而言，建筑物是由建商委任建筑师设计，交由营 造厂承揽施工，故所谓的第三人即指营造厂（负施工不良责任）或建 筑师（负设计不良责任），故债务人怠于行使其权利时，债权人可据 此请求让与损害赔偿请求权而保全自己的权利。

　　依照民事诉讼的方式来请求损害赔偿，对于受灾户来说实是一件 旷日费时的事，现行保险制度虽有地震险的设计，但应属防范天灾所 造成的损失。惟建立一套完善的房屋交易履约保证制度，方能使消费 者面对此类问题时能迅速获得应有的照顾。

作者为土木工程技师