地震受災戶的權益保障

【作者:林樂時事評論 2002.06.09


  近年來每逢發生規模稍大的地震後,便有房屋出現樑柱箍筋迸開 、主筋挫屈、混凝土爆裂崩落,甚至樑柱扭曲、大樓傾斜的現象而成 為危樓。這些房屋都是購屋者的重大財產,如今出現了重大瑕疵,與 當時出賣房屋的建商要求賠償時,也有建商說此為天災所造成而不願 負責,使得消費者的權益無法獲得保障。故本文試從法規面來探討受 災戶要如何維護自己民事方面的權利。

  在上述雙方的房屋買賣契約內,一般會規定結構體保固若干年, 保固係指無償維修,若符合保固的條件,則當先依契約處理,若不符 合保固條件時或契約未載明時,則依法律來給消費者保障。

  房屋買賣屬民法債篇規範,建商須對其賣出之物負瑕疵擔保責任 ,但其有法律時效上的規定,購屋者因物有瑕疵,而得解除契約或請 求減少價金者,其解除權或請求權,於為通知後六個月間不行使,或 自物之交付時起經過五年而消滅。依此條文,如果建商主張交屋已經 超過五年,難道消費者就無法獲得保障?

  法律之前,人人平等,所以此時消費者應可主張民法第 360 條 規定:買賣之物,缺少出賣人(即建商)所保證之品質者,買受人得 不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。在此須先探 討何謂「出賣人所保證之品質」,方有可能請求到賠償。

  在一般人的認知裡,建商賣給消費者一個安全無虞的房屋,本就 是天經地義的事,其實就算不特別保證,也是必須要具備的。「保證 之品質」現參照民法之規定:依法律行為之性質或當事人之意思不能 定其品質時,債務人(即建商)應給以中等品質之物。現若以政府對 建築物之法規規定,作為「中等品質」之要求,則民國六十三年內政 部所頒定之建築技術規則已有地震力之正式規定,任何一地區的建築 物若依此規則設計及施工,應皆可承受震度五級或六級以上的地震而 安全無虞(視所在分區而異),故災區未達規定震度時不應視為天災 ,而須負債務不履行之責。

  而債務不履行又可根據是否可歸責於債務人而使求償方式互異。 若交屋時建商即知結構有問題,則因可歸責於債務人之事由,致為不 完全給付者(即結構部分),購屋者得請求賠償損害。

  值得注意的另一點是此請求權的時效問題,因以不能之給付為標 的而無效者,損害賠償請求權,因二年間不行使而消滅。所以受災戶 必須在此期限內提出,否則將使自己的權益受損。

  若建商無故意或過失之情節,則因不可歸責於債務人之事由,債 務人對第三人有損害賠償請求權者,債權人得向債務人請求讓與其損 害賠償請求權。一般而言,建築物是由建商委任建築師設計,交由營 造廠承攬施工,故所謂的第三人即指營造廠(負施工不良責任)或建 築師(負設計不良責任),故債務人怠於行使其權利時,債權人可據 此請求讓與損害賠償請求權而保全自己的權利。

  依照民事訴訟的方式來請求損害賠償,對於受災戶來說實是一件 曠日費時的事,現行保險制度雖有地震險的設計,但應屬防範天災所 造成的損失。惟建立一套完善的房屋交易履約保證制度,方能使消費 者面對此類問題時能迅速獲得應有的照顧。

作者為土木工程技師


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